Résiliation de bail pour cause de vente

Conformément au Code des obligations, en cas de transfert de propriété par acte de vente, le bail en cours passe à l’acquéreur sans être modifié. La rédaction d’un nouveau bail est donc superflue et tous les droits, obligations, montants et échéances portés dans le contrat de location sont maintenus.

En tant que propriétaire actuel, vous pouvez résilier le bail en cours en respectant les délais contractuels. Vous devez toutefois indiquer le motif de résiliation, soit la vente, ce que le locataire pourra contester (délai de 30 jours). Le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 et 271a CO ; par exemple s’il s’agit de forcer le locataire à acheter l’appartement). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1). Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu’il est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu’un prétexte ou lorsque sa motivation est lacunaire ou fausse (ATF 140 III 496consid. 4.1; 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1).

Le nouveau propriétaire peut résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal, s’il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches (art. 261 al. 2 CO). Attention toutefois, si le nouveau propriétaire résilie le contrat plus tôt que ne le permettrait le bail, le bailleur précédent répond de tous les dommages ainsi causés au locataire (art. 261 al. 3 CO).