Refus d’effectuer les travaux et réparations

Par le locataire

Le locataire a pour obligation d’entretenir et réparer son logement à partir du moment où il s’agit de petits travaux.

Si le locataire refuse de remplir cette obligation il s’expose à la résiliation extraordinaire du bail, c’est à dire la résiliation du bail dans les 30 jours. En effet l’article 257f du Code des obligations autorise le bailleur à résilier le bail lorsque le locataire a été mis en demeure et persiste dans son refus de notamment entretenir et réparer le bien.

Toutefois, le « maintien du bail doit être devenu insupportable » pour le bailleur, cela implique donc un critère de gravité dans les manquements d’entretien et de réparation du locataire.

Une mise en demeure écrite est nécessaire. Elle est adressée au locataire et expose les manquements qui lui sont reprochés. Elle informe le locataire qu’à défaut de remédier à ces manquements dans un délai raisonnable, il s’expose à la résiliation extraordinaire du bail.

Par le bailleur

Le locataire a le droit de pouvoir « user de la chose conformément au contrat », c’est à dire habiter dans le logement sans qu’aucun défaut ne vienne le gêner. L’article 259a CO précise également que le défaut ne doit pas entrer dans la catégorie des « menus travaux » à la charge du locataire ni avoir été créé par la faute de celui-ci.

Les articles 259a et suivants du Code des obligations mentionnent trois solutions lorsque le bailleur a été prévenu du défaut et qu’il tarde ou refuse de le réparer.

La résiliation du bail avec effet immédiat si le défaut exclut ou entrave considérablement l’usage de l’habitation. Ici la résiliation n’est possible que si l’habitation est rendue impossible ou difficile.

Lorsque le défaut est de gravité moyenne et n’entrave pas considérablement l’usage du logement, le locataire peut lui-même prendre l’initiative des réparations et engager les frais nécessaires qui lui seront remboursés par la suite par le bailleur.

Lorsque le locataire ne veut ni résilier le contrat ni avancer les frais de réparation, il peut choisir de consigner le loyer auprès d’un service spécial du canton. Avant de consigner le loyer auprès de l’autorité publique, le locataire doit mettre en demeure le bailleur par écrit qu’il consignera le loyer si le défaut n’est pas réparé dans un délai raisonnable.

Le Code des obligations prévoit également l’indemnisation des conséquences subies par le locataire entre l’apparition du défaut et sa réparation ainsi que ses conséquences.

Le locataire peut demander une réduction du loyer correspondant à la période entre l’information au bailleur de l’existence du défaut et la réparation de celui-ci. Il faut cependant que le défaut ait restreint ou gêné l’usage du logement.

Le locataire peut également demander des dommages et intérêts lorsque le comportement fautif du bailleur lui a causé un dommage. Il faut impérativement une faute dans le comportement du bailleur, la simple conséquence d’un défaut n’ouvrant pas le droit à des dommages-intérêts.