Les modifications en matière de garantie des défauts
Quelques modifications sont entrées en vigueur le 1er janvier 2026 en matière de contrat d’entreprise et de vente immobilière.
Avis des défauts
Le droit suisse des obligations imposait au maître de l’ouvrage de dénoncer immédiatement tout défaut découvert après la réception de l’ouvrage, sous peine de d’acceptation en l’état. La révision entraîne un délai légal minimal de dénonciation des défauts de 60 jours dès la réception de l’ouvrage pour les défauts apparents, et dès la découverte effective du défaut en présence de vices cachés.
Les défauts apparents sont ceux qui ont été ou qui pouvaient être décelés lors de la vérification régulière et attentive de l’ouvrage ; quant aux défauts cachés, ce sont ceux qui n’étaient pas reconnaissables lors de la réception
Toute clause contractuelle prévoyant un délai plus court au détriment du maître de l’ouvrage n’a aucun effet pour les contrats conclus à partir du 1er janvier 2026, y compris lorsqu’elle figure dans des conditions générales.
Droit à la réfection en matière de vente immobilière et de contrat d’entreprise
Avant la modification, en cas de vente immobilière, l’acheteur ne pouvait faire valoir qu’une diminution du prix de vente ou une résiliation du contrat dans le cadre de la garantie pour les défauts, assortie selon les cas d’une action en dommages-intérêts.
La révision du Code des obligations consacre dorénavant expressément un droit à la réfection des défauts tant en matière de vente immobilière que de contrat d’entreprise. En ce qui concerne la vente, l’acheteur d’un immeuble comprenant une construction à ériger (par exemple lors d’une vente sur plan) ou achevée depuis moins de deux ans bénéficie désormais d’un droit légal à la réparation aux frais du vendeur des défauts affectant la construction.
Délai de prescription
En matière de contrat d’entreprise, le délai de prescription de cinq ans applicable aux défauts de construction reste inchangé.
La révision précise toutefois expressément que toute clause contractuelle tendant à réduire ce délai au détriment du maître de l’ouvrage est interdite, ce délai revêtant désormais un caractère partiellement impératif. Le délai commence à courir dès la réception de l’ouvrage.
