Comment résilier un bail à durée déterminée avant la date d’échéance ?

Le locataire peut résilier le bail avant la date d’échéance prévue mais doit présenter un nouveau locataire solvable qui reprendra le bail en acceptant les mêmes conditions stipulées initialement, c’est à dire au même loyer et autres règles stipulées dans le bail.

La loi précise que le nouveau locataire doit être « solvable » et que le bailleur ne puisse pas « raisonnablement refuser » celui-ci.

S’agissant de la solvabilité, le Tribunal fédéral estime un locataire solvable quand le loyer ne dépasse pas le tiers de ses revenus nets.

Cette solvabilité se vérifie à l’aide de fiche de paie, de bilan ou compte de résultat (pour les indépendants) de déclaration d’impôt et d’attestation de non poursuite.

Concernant le « refus raisonnable », le Tribunal fédéral a déjà jugé que la notion de refus raisonnable autorisait le bailleur à refuser un nouveau locataire qui avait de fréquents retards de paiement de loyer auprès de son précédent bailleur.

Le Tribunal fédéral a explicité cette notion de refus raisonnable : « En règle générale, un locataire de remplacement est acceptable s’il n’y a pas de justes motifs de rejeter sa candidature. De vagues appréhensions, une antipathie ou une attitude négative par principe envers une certaine catégorie de personnes ne suffisent pas à cet égard; constituent de tels motifs, en revanche, une inimitié entre bailleur et candidat, la rivalité commerciale, le danger de désagréments pour les autres locataires ou des doutes fondés sur la solvabilité de l’intéressé ».

Ainsi les désagréments qui pourraient être causés aux autres habitants d’un immeuble sont un motif valable de refus, on pense notamment au professeur de musique donnant des cours à son domicile, ou encore à la famille avec des enfants en bas âge dans le cas où le précédent locataire n’en avait pas.